Duramen

Cartea lemnului din România · Drumul

Drumul casei, de la teren la cheie.

Șapte pași, aceiași pentru orice casă din România. La fiecare: ce se întâmplă, cine face asta la noi, ce material intră și ce verifici. Intră pe pasul casei tale.

  1. 01
  2. 02
  3. 03
  4. 04
  5. 05
  6. 06
  7. 07

toți cei 7 pași, scriși complet · pe textul Legii 169/2026

Intră ca

  1. 01

    Terenul și certificatul de urbanism

    Afli ce ai voie să construiești pe terenul tău și ce avize îți trebuie. Încă nu construiești nimic.

    Ce se întâmplă

    Drumul începe la primărie, cu certificatul de urbanism pentru construire. E un document informativ: îți spune regimul terenului, ce funcțiuni și ce înălțime sunt permise și lista avizelor pe care trebuie să le obții. Nu dă dreptul de a construi; e harta pașilor următori.

    Din 25 august 2026 procesul e reglementat de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), care a înlocuit Legea 50/1991. Certificatul se eliberează în cel mult 15 zile lucrătoare și e valabil între 12 și 36 de luni. Dacă ai unul emis înainte de 25 august 2026, rămâne valabil.

    La o casă de lemn, terenul contează de două ori: pentru regulile de urbanism, ca la orice casă, și pentru studiul geotehnic, pe care îl va cere proiectul de structură. O casă prefabricată e ușoară, dar fundația se dimensionează tot pe terenul real.

    Ce verifici

    Verifică-te

    3 întrebări · răspunsul vine cu sursa

    1. 1Ce îți dă certificatul de urbanism?

    2. 2În cât timp trebuie să-ți elibereze primăria certificatul de urbanism pentru construire, din 25 august 2026?

    3. 3Ai un certificat de urbanism emis înainte de 25 august 2026. Ce faci cu el?

    Din carte, pentru pasul 1

    Meseriile pasului

    arhitect · urbanist · topograf · geotehnician

  2. 02

    Avizele și acordurile

    Strângi avizele cerute prin certificat: utilități, pompieri unde e cazul, altele după teren. Tăcerea emitentului înseamnă acord.

    Ce se întâmplă

    Certificatul de urbanism ți-a dat lista. Acum obții avizele și acordurile: racordurile la utilități (apă, canal, gaz, electric), avizul pompierilor unde e cazul și restul, după teren și zonă. Pentru o casă unifamilială, Codul a scos câteva piese din dosar: avizul de sănătate publică, actul autorității de mediu dacă nu ești în arie protejată, avizul poliției rutiere pe străzile mici, în afara intersecțiilor.

    Termenele sunt scrise în lege: un aviz cerut separat se emite în cel mult 15 zile, iar dacă emitentul tace, avizul se consideră acordat. Prin Comisia de acord unic de la primărie le poți obține pe toate deodată, în 30 de zile de la dosarul complet.

    Acordul vecinilor, în formă autentică, se cere numai atunci când o expertiză tehnică arată că lucrarea ta impune măsuri de punere în siguranță la construcțiile lor. Un refuz nejustificat poate fi înlocuit de hotărârea instanței.

    Ce verifici

    Verifică-te

    3 întrebări · răspunsul vine cu sursa

    1. 1Ai cerut un aviz separat și emitentul n-a răspuns în 15 zile. Ce înseamnă?

    2. 2Pentru o casă unifamilială, care dintre avizele de mai jos NU mai e cerut din 25 august 2026?

    3. 3Când ți se poate cere acordul vecinilor, în formă autentică?

    Din carte, pentru pasul 2

    Meseriile pasului

    arhitect · inginer de instalații · expert tehnic

  3. 03

    Proiectul casei

    Arhitectul, inginerul de structură și cei de instalații fac proiectul pentru autorizare. La lemn, deciziile mari se iau acum, pentru că fabrica le cere înainte de start.

    Ce se întâmplă

    Echipa de proiectare întocmește proiectul pentru autorizarea construirii: arhitectura, structura, instalațiile și raportul de conformare nZEB, care rămâne între documentațiile cerute la autorizare. Arhitectul cu drept de semnătură e obligatoriu și e șeful proiectului; inginerul de structură răspunde de rezistență și stabilitate, la lemn după P100-1, Eurocod 5 și NP 005-2022; inginerii de instalații, de sanitare, termice, electrice și ventilație.

    Tot acum proiectantul încadrează casa într-o clasă de consecințe, noțiunea nouă din Cod, care înlocuiește categoria de importanță. Locuințele unifamiliale parter sau parter și etaj stau în CC1, clasa de importanță redusă. De clasă depinde pasul 4, verificarea tehnică, și garanția minimă pe care o datorează constructorul.

    Specific la lemn: casele moderne se fac frecvent prefabricat. Pereții și planșeele se produc în fabrică și se asamblează pe șantier în zile, nu luni. Asta mută deciziile devreme: proiectul se îngheață înainte de fabricație, așa că un proiect bine pus la punct contează aici mai mult decât la construcția clasică. Pentru o gospodărie unifamilială în mediul rural, de cel mult parter și mansardă și 150 mp desfășurați, Codul admite un conținut simplificat al proiectului.

    După autorizație, proiectul se detaliază în proiectul tehnic de execuție. Fără el lucrările nu pot începe. Îl punem la pasul 6, acolo unde intră în joc.

    Ce verifici

    Verifică-te

    3 întrebări · răspunsul vine cu sursa

    1. 1În ce clasă de consecințe stă o locuință unifamilială parter sau parter și etaj, după anexa 6 a Codului?

    2. 2Un metru pătrat de fereastră, într-o casă cu structură de lemn, pierde față de un metru pătrat de perete:

    3. 3De ce se spune că, la o casă prefabricată, proiectul „se îngheață” devreme?

    Din carte, pentru pasul 3

    Meseriile pasului

    arhitect · inginer de structură · inginer de instalații · auditor energetic · proiectant de case pasive · proiectant în fabrică

  4. 04

    Verificarea tehnică

    Un verificator atestat, independent de proiectant, confirmă proiectul. La casele din clasa CC1 Codul spune că nu e necesară; întreabă-ți proiectantul în ce clasă e casa ta.

    Ce se întâmplă

    Verificarea tehnică e controlul proiectului de către un verificator de proiect atestat, altul decât cel care l-a întocmit. El confirmă, pe specialitatea lui (rezistență, incendiu, energie și celelalte), că proiectul respectă cerințele fundamentale, și semnează cu răspundere: 10 ani, iar pentru structură toată durata de existență a casei.

    Din 25 august 2026, dacă e necesară sau nu depinde de clasa de consecințe în care proiectantul a încadrat casa, la pasul 3. Pentru clasa CC1, în care stau locuințele unifamiliale parter sau parter și etaj, Codul spune în mai multe locuri că verificarea nu e necesară și că răspunderea e exclusiv a arhitecților și inginerilor care au făcut proiectul. În același timp, articolul despre autorizație vorbește, la modul general, de lucrări verificate de verificatori atestați. Cartea citează ambele texte și lasă proiectantul să aplice; confirmarea de la un birou de proiectare e în lucru.

    De la clasa CC2 în sus, verificarea e obligatorie, pe niveluri (NVP2 până la NVP4), de verificatori care n-au participat la proiect. Tot atunci, înainte de începerea lucrărilor, proiectul tehnic de execuție trebuie verificat în condițiile legii: e documentul fără de care șantierul nu pornește, la pasul 6.

    La o casă de lemn, verificarea pe rezistență e cea care contează cel mai mult: sistemul e mai nou în practica curentă, iar detaliile de îmbinare decid cum se comportă structura la cutremur și la vânt. Chiar și acolo unde legea nu o cere, un al doilea ochi pe structură e o plasă de siguranță ieftină față de ce ar costa o greșeală îngropată în perete.

    Ce verifici

    Verifică-te

    3 întrebări · răspunsul vine cu sursa

    1. 1La o casă din clasa CC1, ce spune Codul despre verificarea tehnică a proiectului?

    2. 2Cât timp răspunde verificatorul de proiect pentru partea de structură?

    3. 3Cine poate face verificarea tehnică a proiectului?

    Din carte, pentru pasul 4

    Meseriile pasului

    verificator de proiect · expert tehnic · inginer de structură

  5. 05

    Autorizația de construire

    Primăria emite autorizația în cel mult 30 de zile de la dosarul complet. E valabilă 3 ani. Abia acum ai dreptul să construiești.

    Ce se întâmplă

    Autorizația de construire e actul care dă dreptul de a executa lucrarea. O emite primarul sau președintele consiliului județean, pe baza dosarului complet: proiectul pentru autorizarea construirii, avizele cerute prin certificatul de urbanism, dovezile de proprietate și raportul de conformare nZEB. Termenul e de cel mult 30 de zile calendaristice de la dosarul complet, sau 7 zile lucrătoare în regim de urgență, cu taxă.

    Taxa de autorizare e fixată legal: 0,5% din valoarea declarată a lucrărilor, pentru locuința unei persoane fizice, fără TVA, plus o taxă mică pentru certificatul de urbanism. Codul cere modificarea Codului fiscal în această privință, așa că procentul e de reverificat la data depunerii. Restul costurilor casei nu sunt taxe: proiectarea e de regulă un procent din valoarea construcției, iar execuția e partea mare și depinde de nivelul de finisare.

    Autorizația e valabilă 3 ani, extinsă pe durata de execuție anunțată. Termenul de 3 ani nu se prelungește, dar valabilitatea se poate prelungi o dată, cu cel mult 12 luni, dacă lucrările nu se termină în durata de execuție; se poate și suspenda, o singură dată, cel mult 12 luni. Construirea fără autorizație sau cu încălcarea ei se amendează cu 50.000 până la 100.000 lei, fără avertisment.

    Pentru mediul rural, Codul a deschis o cale mai scurtă: notificarea, fără autorizație. Pe ea merge o singură locuință unifamilială cu lot propriu, parter sau demisol și parter, fără subsol, de cel mult 150 mp desfășurați, în intravilan rural, pe proiect-tip sau pe proiect individual semnat de arhitect și de ingineri, după ghidul de arhitectură rurală al Ordinului Arhitecților. Primăria răspunde în 15 zile lucrătoare, altfel aprobarea e tacită; lucrările pot începe la 15 zile după, cu 3 ani pentru execuție, fără verificator, dar cu studiu geotehnic și topografic.

    Ce verifici

    Verifică-te

    3 întrebări · răspunsul vine cu sursa

    1. 1În cât timp trebuie emisă autorizația de construire, de la dosarul complet?

    2. 2Cât e valabilă autorizația de construire?

    3. 3O locuință unifamilială pe parter, de 120 mp desfășurați, cu lot propriu în intravilan rural, pe proiect semnat de arhitect și de ingineri. Ce îi trebuie?

    Din carte, pentru pasul 5

    Meseriile pasului

    arhitect · funcționar de urbanism · beneficiar

  6. 06

    Execuția

    Fabrica produce panourile, șantierul le montează, dirigintele de șantier urmărește fiecare fază. Aici intră toate materialele din carte, în ordinea montajului.

    Ce se întâmplă

    Lucrările pot începe doar cu proiectul tehnic de execuție, care dezvoltă proiectul autorizat fără să-i schimbe elementele de bază. Înainte de prima zi de șantier se înștiințează primăria și Inspectoratul de Stat în Construcții, proiectul și autorizația se înscriu în Registrul Național al Construcțiilor, prin proiectant, iar la intrare stă panoul de identificare. Modificările locale merg prin dispoziție de șantier; cele care schimbă tema, prin autorizație de modificare.

    Pe șantier, beneficiarul are un om al lui: dirigintele de șantier, specialist autorizat de I.S.C., independent de proiectant și de constructor. El verifică dacă lucrarea respectă proiectul și normativele, semnează fazele determinante și ține cartea tehnică a construcției, pe care o predă la recepție. În regie proprie se pot face doar locuințe parter în mediul rural, garaje, terase și anexe parter; o casă prefabricată cu etaj se face cu antreprenor.

    La lemn, execuția e în două locuri: întâi în fabrică, unde pereții și planșeele se produc pe proiectul înghețat, apoi pe șantier, unde se montează în zile. Ordinea e aceeași la orice casă cu structură de lemn: fundația, structura cu îmbinările ei, anvelopa (izolația între montanți și peste ei, stratul de control al vaporilor pe partea caldă, membrana și etanșarea la aer), ferestrele și ușile montate în planul izolației, protecția lemnului expus și fațada, instalațiile, finisajele. Etanșeitatea la aer se măsoară cu testul n50, înainte ca finisajele să ascundă ce nu s-a lipit.

    Materialele au reguli proprii în Cod: produsele fără performanță declarată și certificată sau fără agrement tehnic sunt interzise, iar marcajul CE cu declarație de performanță scutește de agrement; tehnicile consacrate local se pot folosi fără agrement dacă sunt în proiect și performează; evitarea igrasiei și a mucegaiului e cerință minimă de lege, nu preferință. Fiecare fișă tehnică din catalog e, de fapt, o piesă din cartea tehnică a casei.

    Ce verifici

    Verifică-te

    3 întrebări · răspunsul vine cu sursa

    1. 1După autorizație, fără ce document nu pot începe lucrările?

    2. 2Cine poate fi dirigintele de șantier?

    3. 3Unde stă stratul de control al vaporilor într-un perete cu structură de lemn?

    Din carte, pentru pasul 6

    Meseriile pasului

    dulgher · montator · tâmplar · instalator · diriginte de șantier · gaterist · vopsitor

  7. 07

    Recepția și cartea funciară

    Recepția la terminarea lucrărilor, cu reprezentantul primăriei, apoi înscrierea în cartea funciară. Casa devine oficial locuibilă; de aici încolo o ții după cartea tehnică.

    Ce se întâmplă

    Recepția la terminarea lucrărilor e obligatorie și se face cu participarea reprezentantului celui care a emis autorizația. Dirigintele de șantier predă cartea tehnică a construcției, care se ține de acum electronic, în Registrul Național al Construcțiilor. Abia după recepție casa poate fi dată în folosință; apoi se înscrie în cartea funciară.

    Garanția constructorului curge de la recepție: minimum un an la clasa CC1, trei ani la CC2, cinci la CC3 și CC4; pentru structură, pe toată durata de existență. La expirarea garanției se face recepția finală, în cel mult 10 zile. Separat de garanție, executanții și proiectanții răspund 10 ani pentru viciile ascunse și toată durata de existență pentru structură.

    Obligațiile beneficiarului nu se termină la cheie: Codul le scrie pe toate într-un singur articol. Dai casa în folosință doar după recepție, o înscrii în cartea funciară, ții cartea tehnică la zi și o predai la vânzare, faci întreținerea prevăzută în ea. Durata de existență normată a unei construcții permanente e de 50 de ani, iar proiectantul stabilește obligatoriu durata proiectată, care nu poate fi sub cea normată.

    La o casă de lemn, cartea tehnică e și manualul ei: fișele produselor din perete, raportul testului de etanșeitate, detaliile de montaj ale ferestrelor, clasele de utilizare ale lemnului expus. Cine o ține la zi știe, peste zece ani, ce e în perete și ce trebuie reînnoit.

    Ce verifici

    Verifică-te

    3 întrebări · răspunsul vine cu sursa

    1. 1Cine trebuie să fie prezent, obligatoriu, la recepția la terminarea lucrărilor?

    2. 2Care e garanția minimă a constructorului la o casă din clasa CC1?

    3. 3Când poți da casa în folosință?

    Din carte, pentru pasul 7

    Meseriile pasului

    diriginte de șantier · topograf · notar · beneficiar

SursaLegea 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (M.Of. 661/10.08.2026), citită în text; ultima verificare 20 septembrie 2026. Cifrele stau în paginile cărții spre care trimite fiecare pas.

Același drum, citit ca meserie

Lucrezi pe unul dintre pașii ăștia? Numele tău stă aici.

Fiecare pas arată cine face lucrul acela în România, din paginile organizațiilor și profesioniștilor documentați în carte. Dacă faci asta, pagina ta există probabil deja; revendic-o și apari pe drum.

Găsește-ți pagina →

Revendicarea e gratuită. Aprobarea o face redacția.

Sau verifică-te pe drum