De la teren la cheie: procesul, actorii și costurile

Ghid Duramen · Codul urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026)

Drumul unei case de lemn în România e același ca al oricărei case — dar puțini îl explică pe înțeles. Aici sunt pașii legali, cine răspunde de ce și din ce se compun costurile.

A construi o casă de lemn în România nu urmează un traseu special — urmează exact procesul legal al oricărei construcții, reglementat, din 25 august 2026, de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), care a înlocuit Legea 50/1991 și cea mai mare parte din Legea 10/1995. Dacă ai deja un certificat de urbanism emis înainte de 25 august 2026, el rămâne valabil (art. 582 alin. 4). Diferența e că, fiind un domeniu mai nou la noi, mulți beneficiari intră în el fără să știe cine face ce și în ce ordine. Pagina asta pune drumul cap la cap, de la teren la mutare.

Pe scurt, lanțul e: întâi lămurești terenul și ceri la primărie un certificat de urbanism, care îți spune ce ai voie să construiești și ce avize îți trebuie. Obții avizele (utilități, pompieri, mediu etc., după caz). Cu ele, echipa de proiectare întocmește proiectul pentru autorizarea construirii; verificarea lui depinde de clasa de consecințe a clădirii (vezi pasul 4). Depui la primărie și primești autorizația de construire. După autorizație vine proiectul tehnic de execuție, fără de care lucrările nu pot începe (art. 264). Execuți lucrarea cu un diriginte de șantier și cu Inspectoratul de Stat în Construcții anunțat, apoi faci recepția la terminarea lucrărilor și înscrii casa în cartea funciară. Fiecare pas are un act și un responsabil.

Cine răspunde de ce — și de ce contează: fiecare rol e o semnătură cu răspundere legală, nu o formalitate. Arhitectul răspunde de concept și conformare; inginerul de structură, de rezistență și stabilitate (la lemn: P100-1 + Eurocod 5 + NP 005); verificatorul de proiect, acolo unde legea îl cere, confirmă independent că totul e corect; dirigintele de șantier urmărește execuția; constructorul (adesea un fabricant de case de lemn prefabricate) o realizează. Aici e și puntea spre partea de încredere a Duramenului: fiecare rol e un profesionist pe care vrei să-l alegi bine — nu oricine cu o ștampilă.

Costurile, spuse cinstit: se compun din mai multe straturi, nu dintr-un singur preț. Taxa de autorizare e legal fixată — 0,5% din valoarea declarată a lucrărilor pentru o locuință a unei persoane fizice (art. 474 din Codul Fiscal), plus o taxă mică pentru certificatul de urbanism. Proiectarea (arhitectură + structură + instalații + verificare + audit energetic) e de regulă un procent din valoarea construcției. Execuția e partea mare, și variază enorm după nivelul de finisare — de la „la roșu" (structură închisă) la „la cheie". Orice cifră pe metru pătrat depinde de an, specificații, finisaje și piață, așa că Duramenul nu pinează un preț; dă structura costului, ca să știi din ce se compune și ce întrebi.

Un lucru bun de știut de la început: casele de lemn moderne se fac frecvent prefabricat — pereții și planșeele se produc în fabrică și se asamblează pe șantier în zile, nu luni. Asta scurtează execuția și crește predictibilitatea, dar mută o parte din decizii mai devreme în proces (proiectul trebuie „înghețat" înainte de fabricație). De aceea, la lemn, un proiect bine pus la punct înainte de start contează chiar mai mult decât la construcția clasică. Ultima verificare a textului legii: 20 septembrie 2026.

Date tehnice

Pașii, în ordine (Codul, art. 249)

1. Teren + certificat de urbanism Ceri la primărie certificatul de urbanism pentru construire (Codul cunoaște cinci feluri de CU, art. 253); se eliberează în cel mult 15 zile lucrătoare (art. 257 alin. 4). Îți spune ce ai voie să construiești + lista avizelor necesare. NU dă dreptul de a construi

2. Avize și acorduri Obții avizele cerute de CU: utilități (apă, gaz, electric), ISU (pompieri) unde e cazul, mediu, sănătate etc.

3. Proiectul pentru autorizare, apoi cel de execuție Echipa de proiectare face proiectul pentru autorizarea construirii; după autorizație îl detaliază în proiectul tehnic de execuție, fără de care lucrările nu pot începe (art. 264). Pentru o locuință unifamilială în mediul rural (parter + mansardă, cel mult 150 mp desfășurați), conținutul proiectului e simplificat (anexa 3)

4. Verificarea tehnică Depinde de clasa de consecințe a clădirii (Cod, art. 370 și 440). Acolo unde legea o cere, un verificator de proiect atestat, independent de proiectant, confirmă respectarea cerințelor fundamentale. Întreabă-ți proiectantul în ce clasă intră casa ta

5. Autorizația de construire (AC) O emite primarul sau președintele consiliului județean (art. 304), în maximum 30 de zile calendaristice de la dosarul complet (art. 273). E valabilă 3 ani, fără prelungire (art. 309). Abia acum ai dreptul să construiești

6. Execuția Cu diriginte de șantier autorizat + ISC anunțat; proiectul și autorizația se înscriu în Registrul Național al Construcțiilor la începerea lucrărilor (art. 278). Constructorul (adesea fabricant de case prefabricate) realizează lucrarea. În regie proprie se pot face doar locuințe parter în mediul rural, garaje, terase și anexe parter (art. 279)

7. Recepție + intabulare Recepția la terminarea lucrărilor, cu participarea obligatorie a reprezentantului emitentului autorizației (art. 280) + înscrierea în cartea funciară. Casa devine oficial locuibilă și înregistrată

Cine face ce (fiecare = o răspundere legală)

Beneficiar / investitor Tu: decizi, contractezi, plătești; răspunzi de veridicitatea datelor furnizate proiectanților

Arhitect Concept, conformare, autorizare; șef de proiect; semnătură cu drept de semnătură (OAR)

Inginer de structură Rezistență și stabilitate — la lemn: P100-1 (seismic) + Eurocod 5 + NP 005-2022

Ingineri de instalații Sanitare, termice, electrice, ventilație

Verificator de proiect atestat Acolo unde legea îl cere (în funcție de clasa de consecințe, Cod, art. 440), confirmă independent respectarea cerințelor fundamentale, pe specialități

Auditor energetic Raportul de conformare nZEB, între documentațiile cerute la autorizare (Cod, art. 265 lit. e)

Diriginte de șantier + constructor Dirigintele (autorizat ISC) urmărește execuția; constructorul/fabricantul o realizează

Din ce se compun costurile (structură, nu preț fix)

Taxa de autorizare (AC) 0,5% din valoarea declarată a lucrărilor, pentru locuința unei persoane fizice, fără TVA (art. 474 Cod Fiscal). Codul cere inițierea modificării Codului fiscal (art. 577 alin. 9): de reverificat

Taxa certificat de urbanism Mică, pe tranșe de suprafață; stabilită de consiliul local

Proiectare + verificare + audit De regulă un procent din valoarea construcției (arhitectură + structură + instalații + verificator + auditor energetic)

Execuția — partea mare Variază enorm după nivelul de finisare: „la roșu" (structură închisă) vs „la cheie". Duramenul nu pinează un €/m² — depinde de an, specificații, finisaje, piață

De întrebat mereu Ce include prețul (structură? finisaje? instalații? TVA?), la ce nivel de finisare, și ce rămâne în sarcina ta

Specific la lemn

Prefabricarea Pereți și planșee produse în fabrică, asamblate pe șantier în zile — execuție mai scurtă și predictibilă

Proiectul se „îngheață" devreme Fabricația cere deciziile luate înainte de start; un proiect bine pus la punct contează chiar mai mult decât la construcția clasică

Continuă prin Duramen

10 legături